Mediální svět   |   Bankovní poplatky   |   Nová banka   |   Moje poplatky   |   Vstřícná banka   |   Digitaiment   |   Silniční zákon.cz   |   Poplatkožrout   |   Děkuji.eu

Kdy DPH zvýší cenu bytu

22.03.2010, 11:01   |   Světlana Rysková (SOS)   |   komentářů (2)

Od nového roku platí nové vyšší sazby daně z přidané hodnoty. Mají developeři právo si je promítnout do cen bytů, na které byla uzavřena smlouvy již v loňském roce?

Volal nám rozhořčený spotřebitel, který uzavřel smlouvu o koupi nového bytu na konci roku 2009. Má v ní uvedeno, že jeho byt bude stát 4 miliony korun a k tomu daň z přidané hodnoty ve výši 360 tisíc korun. Jenže než složil kupní cena, přehoupl rok 2010 a začala platit sazba DPH zvýšená o jeden procentní bod. Najednou už byt nestojí 4,36, ale 4,4 milionu korun. Má developer právo žádat vyšší cenu, než původně slíbil? 

Mělo by platit, že co je psáno, to je dáno. Když developer se zákazníkem uzavře smlouvu, ve které je uvedena cena bytu, měl by ji dodržet. Jenže co když se v průběhu trvání smlouvy změní sazba daně z přidané hodnoty, což není vina ani klienta ani developera?

S daní, nebo bez?

Začněme od začátku. Když developer nabízí byty k prodeji, většinou uvádí v ceníku u každé bytové jednotky určitou cenu. Je třeba dát pozor, na to, zda jde o cenu bez DPH nebo s DPH. Mnozí zájemci o koupi bytů si stěžují, že cena bez DPH je zavádějící a netransparentní. Ale paradoxně může být korektnější, než když developer uvádí celkovou cenu. U DPH totiž dochází v poslední době k častým změnám. Jednak se mění vlastní výše sazeb DPH, tak jako se to stalo například k 1. 1. 2010 (základní sazba se zvýšila z 19 % na 20 % a snížená sazba z 9 % na 10 %). A za druhé se může změnit kriterium, které určuje, jaká sazba DPH se vztahuje na bytovou výstavbu.

Mnozí si možná ještě vzpomenou na konec roku 2007, kdy se živě diskutovalo o tom, zda bytová výstavba zůstane zařazena pod sníženou sazbu DPH nebo zda skončí výjimka, kterou měla Česká republika a byty se budou danit základní sazbou. Nakonec to dopadlo tak, že od 1. 1. 2008 byly byty do 120 m2 podlahové plochy a rodinné domy do 350 m2 podlahové plochy zařazeny do kategorie tak zvaného sociálního bydlení a vztahuje se na ně snížená sazba DPH. Větší byty jsou zatíženy základní sazbou. 

Co je ve smlouvě

Developeři, kteří uvádějí ceny bytů včetně DPH, se při takových změnách mohou dostat do svízelné situace. Když změní cenu podle toho, jak se mění sazba DPH, mohou je zákazníci obvinit, že je při prodeji oklamali. Když dodrží přislíbenou cenu a rozdíl DPH vyrovnají „ze svého“, připraví se o část zisku.

Většina developerů to řeší tak, že ve smlouvě (většinou jde o smlouvu o výstavbě nebo smlouvu o smlouvě budoucí, případně přímo o kupní smlouvu). uvedou cenu bytu a k ní DPH platnou v době uzavření smlouvy. Zároveň si vymíní, že DPH bude k ceně účtováno ve výši platné v době splatnosti kupní ceny (nebo v daňové terminologii řečeno ke dni zdanitelného plnění). Tím si otevírají cestu k úpravě konečné ceny podle aktuálně platného zákona o DPH. Proti takovému postupu se nedá si nic namítat, ale zákazník by na to měl být upozorněn, protože jinak mohou vzniknout nepříjemné spory.

Jak řešit splátky

Pochybnosti mohou vzniknout i v případě, že zákazník uzavře s developerem smlouvu o smlouvě budoucí nebo smlouvu o výstavbě a hradí kupní cenu v několika splátkách. Zaplatil například zálohu v roce 2009 a zbývající splátky bude platit až v roce 2010. Jakou DPH má tedy developer právo účtovat?

Zeptali jsem se Ministerstva financí a Zuzana Chocholová z oddělení komunikace nám poskytla následující odpověď:

„Pokud se jedná o prodej nového bytu pro sociální bydlení (s plochou místností do 120 m2 včetně), podléhá tento prodej dani, a to ve výši snížené sazby DPH. Prodejce (developer) ze záloh (splátek) přijatých od zákazníka odvádí daň podle sazby platné v den přijetí úplaty (splátky, zálohy). Tedy u záloh (splátek) přijatých do 31. 12. 2009 developer odvádí daň ve výši 9 %, ze záloh (splátek) přijatých po 1. 1. 2010 odvádí daň odpovídající sazbě 10 %. Ke dni uskutečnění zdanitelného plnění po 1. 1. 2010, kterým je pro účely DPH den předání nemovitosti nabyvateli do užívání nebo den doručení listiny, ve které je uvedeno datum právních účinků vkladu do katastru nemovitostí nebo den zápisu změny vlastnického práva, a to podle toho, který den nastane dříve, developer zjišťuje rozdíl mezi přijatými zálohami a celkovou cenou bytu a u případného doplatku odvádí daň odpovídající sazbě 10 %. Pokud developeři přijímají zálohy (splátky) před převodem bytu do vlastnictví zákazníka, jsou povinni z jednotlivých záloh (splátek) odvádět daň tak, jak je uvedeno výše.“

Spotřebitelé by si tedy měli ohlídat, zda jim developer skutečně účtuje ke každé platbě (záloze, splátce, doplatku nebo celé kupní ceně) DPH ve výši platné v době, kdy platbu poukázali na jeho účet.

 

Světlana Rysková 

SOS Spotřebitele

Prohledat jednotlivé výrazy - Kdy DPH zvýší cenu bytu

Kdy , DPH , zvýší , cenu , bytu ,

Kdy DPH zvýší cenu bytu

Cena s dph

Dobrý den, znamená to tedy, že výsledná cena bytu k úhradě pak bude odpovídat pů...

Bydlení má podražit

NABÍZÍME K PRODEJI POZEMKY ...

Diskutovat

Construct data. Jsem další jejich oběť

Před rokem nám přišel do firmy formulář. Vše vypadalo v pořádku, chtěli jen opra... více »

Dobře placení úředníci svou nečinností ohrožují naše životy

Když úředník poruší svou povinnost, což se děje docela často, je to smutné. Když... více »

Neskočte ČEZu na špek

ČEZ se snaží jako už několikrát v minulosti opět podvést své klienty. Nepřistupu... více »

Anketní otázka